Hohe Decken, knarrende Dielenböden, vielleicht sogar kunstvoller Stuck – der Charme von Altbauten ist für viele unwiderstehlich. Doch der Weg vom sanierungsbedürftigen Objekt zum Wohntraum ist oft steinig und teuer. Wer sich auf das Abenteuer einer Altbausanierung einlässt, muss mehr mitbringen als nur eine romantische Vorstellung vom Wohnen. Es ist ein Projekt, das Weitsicht, Fachwissen und einen soliden Finanzplan erfordert. Die größten Fehler passieren meist gleich zu Beginn, oft schon vor dem Kauf, wenn der emotionale Wert den Blick auf den technischen Zustand trübt.
Bild von Nolan Issac
Die Substanz entscheidet, nicht der Schein
Der erste und wichtigste Schritt bei einer Altbausanierung in Ludwigsburg und anderswo ist eine schonungslose Analyse des Bestands. Der Stuck mag beeindrucken, doch entscheidend ist, was sich dahinter und darunter verbirgt. Feuchte Keller, ein marodes Dachgebälk oder gar ein Befall mit Hausschwamm können den finanziellen Rahmen sprengen. Laien übersehen solche Mängel häufig. Deshalb ist die Investition in einen unabhängigen Baugutachter vor dem Kauf fast immer ratsam.
Dieser prüft die Fundamente, die Tragstruktur und die Feuchtigkeitsbelastung. Sobald Eingriffe in die Statik geplant sind, etwa das Entfernen einer Wand, muss zwingend ein Statiker hinzugezogen werden. Blindes Vertrauen in den Zustand eines hundert Jahre alten Hauses ist ein unkalkulierbares Risiko. Die Bausubstanz diktiert den gesamten weiteren Verlauf der Arbeiten.
Zwischen Wärmedämmung und Schimmelgefahr
Ein zentraler Punkt moderner Sanierungen ist die Energie. Altbauten sind oft energetische "Schleudern". Einfachverglaste Fenster, ungedämmte Dächer und massive Außenwände leiten Wärme schnell nach außen. Das aktuelle Gebäudeenergiegesetz (GEG) stellt klare Anforderungen an die Dämmung.
Doch hier lauert die nächste Falle. Eine unsachgemäße Dämmung kann katastrophale Folgen haben. Wird eine Fassade, die vielleicht unter Denkmalschutz steht, von innen gedämmt, muss dies bauphysikalisch exakt geplant werden. Andernfalls verschiebt sich der Taupunkt, Feuchtigkeit kondensiert in der Wand und es entsteht Schimmel. Auch der Austausch der Heizungsanlage muss wohlüberlegt sein. Eine moderne Wärmepumpe funktioniert beispielsweise nur effizient, wenn das Haus ausreichend gedämmt ist oder über Flächenheizungen (z.B. Fußbodenheizung) verfügt.
Das Innenleben: Leitungen, Rohre und Technik
Was oft unterschätzt wird, ist der Zustand der sogenannten Haustechnik. In vielen Altbauten schlummern technische Zeitbomben. Stoffummantelte Elektrokabel aus den 1950er-Jahren sind ein erhebliches Brandrisiko und genügen heutigen Standards in keiner Weise mehr. Es fehlen oft Schutzleiter und moderne Sicherungen wie FI-Schalter.
Ähnliches gilt für Wasserleitungen. In Gebäuden vor 1973 könnten noch Bleirohre verbaut sein, die gesundheitsschädlich sind. Alte Abflussrohre aus Gusseisen werden porös und können brechen. Eine Erneuerung dieser Systeme ist aufwändig, denn sie bedeutet, dass Wände und Böden geöffnet werden müssen. Diese Arbeiten am "Herz" des Hauses sind schmutzig und teuer, aber für eine nachhaltige Sanierung unumgänglich.
Wenn das Amt mitentscheidet: Denkmalschutz und Baurecht
Nicht jeder Altbau ist gleich, und bei manchen Objekten schaut der Staat genau hin. Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, hat die zuständige Behörde ein gewichtiges Wort mitzureden. Das betrifft nicht nur die Fassadenfarbe. Oft sind die Art der Fenster (Sprossenfenster statt Kunststoff), die Materialien für das Dach oder die Erhaltung historischer Böden im Inneren streng vorgeschrieben.
Diese Auflagen können die Kosten in die Höhe treiben. Jegliche Änderung muss vorab genehmigt werden. Wer ohne Zustimmung handelt, riskiert Bußgelder und im schlimmsten Fall die Anordnung zum Rückbau. Aber auch ohne Denkmalschutz: Größere Änderungen am Grundriss oder an der Fassade erfordern fast immer eine Baugenehmigung.
Realismus beim Budget: Der Puffer ist kein Luxus
Eine Altbausanierung ist fast nie zum Festpreis zu haben. Selbst bei bester Begutachtung tauchen während der Arbeiten unvorhergesehene Mängel auf. Eine tragende Wand ist maroder als gedacht, unter dem Teppich kommt ein zerstörter Boden zum Vorschein.
Wer hier zu knapp kalkuliert, dem geht auf halber Strecke das Geld aus. Fachleute raten dringend zu einem finanziellen Puffer von mindestens 20 Prozent über den geschätzten Kosten. Es lohnt sich außerdem, die Landschaft der Fördermittel zu prüfen. Für energetische Maßnahmen (wie Dämmung oder Fenstertausch) oder für denkmalgerechte Arbeiten gibt es oft Zuschüsse oder günstige Kredite, beispielsweise über die KfW-Bank. Diese müssen jedoch unbedingt vor Beginn der Maßnahmen beantragt werden.
